El marco legal del alquiler turístico en Galicia ha cambiado significativamente en los últimos dos años. Nuevas obligaciones, nuevos registros y nuevos requisitos comunitarios han transformado el panorama para los propietarios. Esta guía reúne todo lo que necesitas saber para operar dentro de la legalidad en 2026.
Si tienes una vivienda en A Coruña —o en cualquier municipio de Galicia— y quieres alquilarla a turistas de forma habitual, necesitas la licencia VUT: la autorización que otorga la Xunta de Galicia para operar una Vivienda de Uso Turístico. Sin ella, te expones a sanciones que pueden ir desde varios cientos hasta decenas de miles de euros, y las plataformas como Airbnb y Booking están obligadas a verificar y publicar el número de registro en todos los anuncios.
Lo bueno es que el proceso es más accesible de lo que muchos propietarios creen. Te lo explicamos paso a paso.
¿Qué es exactamente una VUT en Galicia?
El Decreto 12/2017 de la Xunta de Galicia define las Viviendas de Uso Turístico (VUT) como las viviendas amuebladas y equipadas cedidas a terceras personas reiteradamente, a cambio de un precio y para estancias cortas. Dos matices importantes:
- Reiteradamente significa al menos dos veces al año. Si alquilas tu casa a turistas solo una vez al año, técnicamente no estás obligado a inscribirte. En la práctica, es recomendable hacerlo igualmente para operar con total seguridad.
- Estancias cortas implica un máximo de 30 días consecutivos para el mismo huésped. Si un arrendatario va a quedarse más tiempo, ya no es un alquiler turístico sino un alquiler de temporada, regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
📋 Las tres categorías de alojamiento turístico en Galicia
VUT (Vivienda de Uso Turístico): viviendas particulares cedidas para estancias de hasta 30 días. Son la categoría más habitual y la de trámites más sencillos.
Vivienda Turística: casas unifamiliares aisladas de hasta 10 plazas que pueden alquilarse por hasta 3 meses. Se consideran establecimientos turísticos y tienen más requisitos.
Apartamento Turístico: edificios o bloques completos destinados exclusivamente al uso turístico. Regulación más estricta, similar a la hotelera.
Novedades en 2025–2026: los cambios que debes conocer
El año 2025 ha traído cambios normativos relevantes que afectan directamente a los propietarios de VUT en Galicia. Ignorarlos puede suponer operar fuera de la legalidad incluso teniendo ya la inscripción en el REAT.
1. La comunidad de propietarios puede vetar tu VUT (desde abril de 2025)
La Ley Orgánica 1/2025, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal, permite a las comunidades de propietarios prohibir el alquiler turístico en sus edificios. El acuerdo requiere el voto favorable del 60% de los propietarios, que a su vez representen el 60% de las cuotas de participación.
Si ya tenías presentada tu declaración responsable antes de que la comunidad aprobara la prohibición, tu derecho está protegido: la fecha de presentación tiene preferencia. Si todavía no has iniciado los trámites, comprueba antes la posición de tu comunidad de vecinos.
2. El Número de Registro de Alquiler (NRA) es obligatorio desde julio de 2025
El Real Decreto 1312/2024 implanta el Número de Registro de Alquiler (NRA), un identificador anual que deben obtener todos los alojamientos turísticos que se publiciten en plataformas digitales. Es distinto —y adicional— al número VUT del REAT. Las plataformas están obligadas a verificarlo y pueden retirar los anuncios que no lo incluyan. Debe renovarse cada año.
3. SES.HOSPEDAJES: el parte de viajeros es completamente telemático
Como propietario de una VUT, estás obligado a comunicar los datos de cada huésped mayor de 16 años en un plazo máximo de 24 horas desde su llegada, a través del sistema SES.HOSPEDAJES del Ministerio del Interior. El incumplimiento puede acarrear sanciones significativas.
Requisitos técnicos mínimos para operar una VUT
| Ámbito | Requisito mínimo |
|---|---|
| Estado general | Buen estado de conservación, limpieza y habitabilidad |
| Amueblado | Suficientemente amueblado para uso inmediato según el número de plazas |
| Calefacción | Obligatoria en todas las estancias (excepción: alquiler solo de junio a septiembre) |
| Ropa de cama y menaje | Incluidos en la tarifa básica y disponibles para todas las plazas |
| Cocina equipada | Nevera, encimera, menaje básico, utensilios de cocina |
| Limpieza en cada rotación | La vivienda se entregará limpia a cada nuevo grupo de huéspedes |
| Información al huésped | Manual de la vivienda, teléfonos de emergencia, información turística local |
| Botiquín básico | Primeros auxilios disponible en la vivienda |
| Número de registro visible | En la entrada de la vivienda y en todos los anuncios en plataformas |
Cómo tramitar la licencia VUT: el proceso paso a paso
Paso 1 — Verifica los requisitos previos
Comprueba que la vivienda no está en una zona donde el uso turístico esté prohibido por el planeamiento urbanístico municipal. En A Coruña, consulta con el Ayuntamiento o con un gestor especializado. Verifica también la posición de tu comunidad de propietarios.
Paso 2 — Prepara la documentación
- Formulario de declaración responsable de inicio de actividad (Anexo V). Disponible en la sede electrónica de la Xunta.
- Justificante de pago de la tasa de la Agencia de Turismo de Galicia.
- Autorización de la comunidad de propietarios (si el inmueble está en un edificio de pisos).
- Anexo VIII, solo si la vivienda va a ser comercializada por más de una persona o entidad.
Paso 3 — Presenta la declaración ante la Xunta
La tramitación se realiza ante el Área Provincial de la Agencia de Turismo de Galicia correspondiente a la provincia donde esté la vivienda. Para personas jurídicas, el trámite es obligatoriamente telemático. La declaración responsable permite iniciar la actividad desde el mismo día de su presentación, sin esperar resolución expresa.
Paso 4 — Solicita el NRA
Con el número VUT en mano, solicita el Número de Registro de Alquiler (NRA) para poder publicitar la vivienda en plataformas digitales. Debe renovarse anualmente.
Paso 5 — Date de alta en SES.HOSPEDAJES
Accede al portal del Ministerio del Interior con certificado digital o Cl@ve y completa el alta como establecimiento de hospedaje. Una vez activo, podrás enviar los partes de viajeros de forma telemática.
⚠️ ¿Qué ocurre si alquilo sin licencia?
Operar una VUT sin estar inscrito en el REAT es una infracción grave. Las sanciones pueden oscilar entre 3.000 y 30.000 euros, o más en caso de reincidencia. Desde julio de 2025, Airbnb y Booking están obligadas a retirar los anuncios sin número de registro válido. El riesgo no compensa: los trámites son accesibles y el proceso completo puede completarse en pocos días.
Preguntas frecuentes sobre la licencia VUT en Galicia
¿Puedo alquilar mi vivienda habitual como VUT cuando estoy de vacaciones?
Sí, siempre que cumplas los requisitos del Decreto 12/2017 y estés inscrito en el REAT. La normativa gallega no exige que la vivienda sea una segunda residencia.
¿La licencia VUT caduca?
La declaración responsable de inicio de actividad permite operar por tiempo indefinido. Sin embargo, el NRA sí debe renovarse anualmente. Si realizas cambios sustanciales en la vivienda, debes comunicarlo a la Xunta.
¿Puedo alquilar por habitaciones con la licencia VUT?
No. La VUT ampara el alquiler de la vivienda completa, no por habitaciones. El alquiler de habitaciones en vivienda compartida está sujeto a una regulación diferente.
¿Tengo que darme de alta como autónomo?
No necesariamente. Sin embargo, los ingresos del alquiler turístico deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario (o de actividad económica si se prestan servicios adicionales). Es recomendable consultar con un asesor fiscal.
¿Tienes dudas sobre los trámites para tu VUT en A Coruña?
En Vibes Coruña acompañamos a los propietarios en todo el proceso de legalización. Te orientamos de forma gratuita y sin compromiso.
Fuentes: Decreto 12/2017 de la Xunta de Galicia · Ley Orgánica 1/2025 (modificación LPH) · Real Decreto 1312/2024 (NRA) · Sede electrónica de la Xunta de Galicia (TU986D) · Ministerio del Interior (SES.HOSPEDAJES).